viernes, 4 de abril de 2014

AMORTIZAR HIPOTECA: ¿CUOTA O PLAZO?

En la anterior entrada salía una pregunta sobre si era mejor amortizar la hipoteca en forma de reducción de las cuotas mensuales o en forma de reducción del plazo de pago. Hasta ahora siempre había oído decir que era mejor reducir plazo porque así reducías la cantidad de dinero que pagabas de intereses y que a la larga salía mejor. Pero nunca había hecho los números.

Ahora ya los he hecho y comparto con vosotros mi reflexión.
Además, esta era una de mis asignaturas pendientes, ya que aunque me decían que era mejor amortizar en plazo, yo siempre había hecho lo contrario argumentando que prefería ver “pájaro en mano” y tener una recompensa inmediata por el esfuerzo de aplicar la amortización. Pero… ¿estaría haciendo bien ó cometo un fallo de manual?.

 
1.- Hipótesis base
Parto de una hipótesis base que puede ser representativa de lo que muchos tendrán: una hipoteca constituida en enero de 2014 por un importe de 200.000€, un interés del 2,5% y por un plazo de 20 años.
El tipo de interés es razonable para lo que hay hoy en día: diferenciales del 2% con un Euribor del 0,5% aproximadamente.
Tengo una hoja de cálculo que puedo facilitar al que quiera donde metiendo estos conceptos te da mes a mes la cuota que hay que pagar, qué parte es de capital, qué parte es de intereses y donde puedes simular cambios de tipos de interés a mitad del proceso ó amortizaciones parciales. El que la quiera que la pida por mail y se la envío.
Pues bien en esa hipótesis base, sale que sin hacer ningún tipo de amortización se pagaría un total de 254.353€ compuestas por 240 cuotas de 1.059,81€. El crédito se dejaría de pagar el 1 de enero de 2034.
Así sale un total de 54.353€ de intereses al final de todo el periodo.

2.- Amortizo en cuota
Supongamos que el 1 de julio de 2014 decido amortizar 11.931€ que tengo ahorrados y que escojo la opción de reducir las cuotas. Pues bien, a partir del 1 de agosto la cuota descenderá hasta los 995,33€/mes.
En total pagaría 251.198€, de los cuales 11.931€ son por la amortización y el resto por el pago de las cuotas hasta el 1 de enero de 2034.
La cuota se ha reducido en 64€ que comienzo a disfrutar desde el minuto 0. “Pájaro en mano” y el total de intereses 51.198€.

3.- Amortizo en plazo
Supongamos ahora que en lugar de amortizar en plazo decido amortizar en plazo. Pues bien, esa curiosa cantidad de 11.931€ lleva a que el plazo de la hipoteca se reduce en exactamente 18 meses, o sea año y medio (por eso la cantidad tan extraña que he elegido).
Así, seguiríamos pagando los 1.059,81€ todos los meses, pero sólo hasta el 01 de julio de 2032, fecha en la que pagaríamos nuestra última cuota.
En total pagaría 247.208€, de los cuales 11.931€ son por la amortización y el resto por el pago de las cuotas hasta el 1 de agosto de 2032.
No obtengo ningún beneficio ahora, pero desde el 1 de agosto hasta el 1 de enero de 2034 me ahorro todas las cuotas. El total de intereses pagados asciende a 47.208€.

4.- Comparativa simplista
La comparativa simplista que parece que hace todo el mundo es que en la opción de cuota he pagado en total 251.198€ y en la de plazo 247.208€. Así pues parece que efectivamente es mucho mejor amortizar en plazo, ya que se consigue pagar 3.990€ menos en total, gracias a que he conseguido reducir los intereses que pago en el total de la vida del préstamo.
Pero, ¿estamos comparando lo mismo?. En mi opinión no. Comparamos un beneficio presente de 64 €/mes durante todos los meses de un montón de años… con un beneficio futuro de 1.060 €/mes…. pero que no voy a poder disfrutar hasta el 1 de agosto de 2032… lo que tiene que llover hasta entonces¡¡¡.
Y eso hay que ponerlo en perspectiva.
Hacer esa comparativa tan simplista es lo mismo que considerar que con el dinero que me ahorro inmediatamente al reducir en cuota, no pudiésemos conseguir ningún rendimiento adicional. Es absurdo, porque con un simple depósito ya podríamos obtener al menos un 1% anual y eso es dinero que hay que meter en la ecuación.
Para valorarlo de forma justa hay que considerar que por el dinero que me ahorro actualmente con la amortización en cuota podría obtener un rendimiento que al menos debería ser igual que el de los activos libres de riesgo (por ejemplo letras del tesoro o depósitos bancarios).

5.- Comparativa realista
Para valorarlo de forma completa vamos a considerar en primer lugar las diferencias entre las dos alternativas. Si comparo mes a mes lo que me ahorro en cada año de la vida del préstamo en la opción de reducción en cuota respecto a la de plazo me sale que:
o   En el 2014 me ahorro 387€ con la opción del plazo (6 cuotas incluyendo la del 1 de enero de 2015 en las que me ahorro los 64€).
o   Desde el 2015 y hasta el 2031 me ahorro 774€.
Por el contrario, en el año 2032 ya pagaré 5.585€ de más y en el 2032 11.944€ de más.
Pongámoslas en una tabla anual para verlo mejor:
Año
0
1
2
17
18
19
Año
2014
2015
2016
2031
2032
2033
Saldo
-387
-774
-774
-774
5.585
11.944


Si os dais cuenta, la comparación de ambas opciones equivale a valorar un proyecto en el que tuvieses que invertir un poco de dinero durante muchos años para recibir mucho dinero en el último año y medio. ¿Firmaríais hoy un proyecto que nos comprometiese a esos pagos durante 17 años para obtener ese beneficio en el año 18 y 19?. La forma que entiendo correcta de valorar este “proyecto” el calculando el  TIR.
Si capitalizo todo al valor actual me sale una TIR del 2,55%. Bueno en realidad eso es llevándolo al 1 de enero de 2014… si lo llevase a 1 de julio saldría un poquito más. Pero por ahí le rondará (haciéndolo mes a mes me sale un 2,53%). Sospechosamente parecido al interés que pago por el préstamo (2,50%).

Pues bien, esto quiere decir que si por el dinero que tengo que invertir durante todos los primeros años consigo obtener un porcentaje superior a ese TIR, entonces el proyecto NO sería rentable. O lo que es lo mismo, que si por mi dinero en promedio en estos 17 años consigo sacar algo más de un 2,50%, entonces merecería la pena amortizar en cuota.
Por el contrario, si por el dinero que comprometo en esos 17 años no consigo sacar un rendimiento superior a ese TIR, entonces sí que merecería la pena el proyecto. O lo que es lo mismo, que si por mi dinero en promedio en estos 17 años NO consigo sacar algo más de un 2,50%, entonces merecería la pena amortizar en plazo.

6.- Mi conclusión
Hasta aquí hemos visto los números. Ahora cada uno debe hacer su propia interpretación de los datos. Yo os pongo la mía particular:
Hay un primer debate previo a todo esto: ¿Se debe o no amortizar la hipoteca?. Hay quien sostiene que NO se debe amortizar, ya que ellos son capaces de batir al tipo de interés que le cobra el banco en la hipoteca. Los que piensan así suelen estar apalancados y diría que el 90% de ellos sale escaldado y llenos de deudas que al final le ahogan.

Mi respuesta a esta primera pregunta es que sí merece la pena amortizar la hipoteca y librarte cuanto antes de la misma. Sólo veo una excepción: cuando Hacienda te paga vía IRPF más por la deducción en vivienda habitual que lo que tú pagas de intereses.

Ahora hay una nueva pregunta: a la hora de amortizar, ¿lo hago en cuota o en plazo?. Si lo haces en plazo, es como si mes a mes el dinero que no has querido dejar de pagar en tu cuota te generase un dinero equivalente al tipo de interés que pagas por tu hipoteca.
Llevado al caso extremo y para el mismo ejemplo, si absolutamente todos los meses fuésemos cogiendo los 64€ que nos ahorramos al amortizar en cuota e hiciésemos una nueva amortización en cuota por ese mismo importe (si el banco nos dejase hacer amortizaciones parciales de 64€)… entonces el resultado final sí que sería el mismo… tal y como apuntaba un lector del blog en un comentario.
Ahora bien, yo pienso que es muchísimo mejor amortizar en cuota que en plazo, por dos argumentos que en mi opinión son difícilmente rebatibles:
1.- Valorar la tranquilidad que me da saber que si vienen mal dadas podré afrontar el pago de mis cuotas.
2.- Ser libre para decidir en cada momento en qué invierto todos los meses el dinero que me ahorro al amortizar en cuota.
El punto 1 no se paga con dinero. El punto 2 me permite sacar más partido de mi ahorro en situaciones extremas (por ejemplo si la bolsa cae muchísimo puedo decidir invertir dicho ahorro en una bolsa barata; por el contrario si la bolsa sube muchísimo puedo dedicarlo a nuevas amortizaciones de hipoteca).

Mi respuesta a esta segunda pregunta es que numéricamente las dos opciones son iguales, pero que es mil veces mejor amortizar en cuota porque te aporta “tranquilidad” inmediata y “libertad” en tus finanzas a la hora de elegir que hacer con el dinero que te ahorras de saque (realizar nuevas amortizaciones ó destinarlo a otros usos que te puedan venir mejor).

Por eso yo seguiré haciendo lo mismo que vengo haciendo: amortizar en cuota y vivir más tranquilo con un mayor control de mi presupuesto.

PD1: no he hecho dos entradas en esta semana, pero creo que esta ha merecido la pena.
PD2: si os ha aportado ya sabéis… difundid por favor el blog para que cada vez seamos más los inversores prodentes.

84 comentarios:

Roberto Carlos dijo...

Hola Álvaro,

Un trabajo fantástico.

Yo en su día (ya terminé de pagarla) amortizaba hasta el máximo por el que se podía desgravar y restaba tiempo. Una hipoteca a 15 años la pague en 9 años. Además, en los últimos años hacienda me devolvía más dinero del que pagaba de intereses. Nunca llegue ha realizar estos cálculos, pero el ahorro que conseguía después de pagar la hipoteca lo metía todo en bolsa. Con esto estaba cómodo, reducía deuda y aumentaba inversión.

Saludos.

Monri dijo...

Vaya hombre!

Hoy tenía ganas de debatir pero no puedo, suscribo hasta las comas de tu estudio. Otra vez será, jejejeje :). Pues eso, que muy buen post :).

Buen finde!
Monri

Doc dijo...

Excelente post!!

Opino igual que Monri, me gustaría debatir algo pero opino lo mismo que has escrito.

Ya que no tengo nada que rebatir a los argumentos del post, voy a lanzar un tema a debate, ya que mucha gente de los que te leemos somos gente por debajo de los 35-40 años que no tenemos hipoteca, pero que seguramente adquiramos una vivienda a lo largo de nuestra vida.

El tema que propongo es:
¿Cómo deberia ser nuestra columna de activos para que debamos pensar en comprar una vivienda?

Lo voy a desarrollar un poco para que a entienda bien por donde van los tiros.
Como hay una gran variedad de situaciones posibles por los vaivenes del mercado de inversión, inmobiliario y los tipos de interés, supongamos una situación más o menos estable para esta hipótesis (no sabría definir cual sería la situación "media" a largo plazo, la verdad)

Lo que sí tengo claro es que el interés compuesto es mucho más beneficioso para el inversor si crea una buena columna de activos con los ahorros de sus primeros años de trabajo que si dedica este dinero a la compra de una vivienda.

En mi caso, mi cartera de inversión está centrada en el dividendo, por lo que me planteo pensar en comprar una vivienda cuando las rentas en forma de dividendo de mi cartera me permita pagar cómodamente las cuotas de la hipoteca.
.
Tengo curiosidad en ver que opináis y que habéis hecho los que ya tenéis vivienda en propiedad y cartera de inversión. O que hubieseis hecho de manera diferente hoy en día.

Un saludo,
Doc

Monri dijo...

Gran pregunta, Doc. Me sumo a tu inquietud. Álvaro, tienes currele ;)

Saludos!!

mikel dijo...

Yo, sin duda, me quedo con amortizar plazo. O lo que es lo mismo, quitarte las deudas cuanto antes (y más mientras tengas capacidad para pagar las cuotas iniciales). Eso sí que da tranquilidad. Las deudas fuera cuanto antes, aunque sean con financiación casi gratuita. Aun siendo economista y financiero de formación, la TIR me la aplico a las inversiones, no a la deuda. Soy así de radical.

No veais lo agusto que nos hemos quedado cuando este mes de enero nos quitamos una hipoteca de 20 años en 7 años y medio. Tengo que reconocer que ambos hemos tenido unos buenos años de ingresos que nos han permitido ese esfuerzo amortizando al máximo fiscalmente deducible por año.

La alternativa de otros 12 años más de deuda (aunque fuera con la mitad de la cuota a pagar) no me parece nada atractiva. Ante una bajada de ingresos con hipoteca pendiente habría preferido ajustarme el cinturon en otros gastos y seguir pagando la misma cuota hipoteca antes que lamentarme por no haber bajado esa cuota en amortizaciones anteriores.

Alvaro Musach dijo...

Amigo Roberto Carlos,

Gracias por tu opinión y enhorabuena por librarte de la hipoteca. Lo de que Hacienda te devuelva más que los intereses que pagas da gustirrinín... de las pocas cosas buenas que tiene Hacienda.

Alvaro Musach dijo...

Amigo Monri,

Gracias por el comentario. Casi me defrauda que no discrepes... le quita colorido al cuadro. :-)

Seguro que en breve habrá ocasión de discrepar.

Suerte por el norte. Por aquí abajo hace sol y ya cantan los pájaros.

Alvaro Musach dijo...

Amigo doc,

Gracias también por el comentario y por la idea de debate. Se aprecian los comentarios porque si no es como si hablases a una pared. Si os gusta un blog es una forma de agradecerlo.

Lo de la idea de debate está bien. La acogeré como trabajo para Semana Santa, entre ron, puro y mus prometo pensar en ello (y no es broma).

Alvaro Musach dijo...

Amigo Mikel,

Gracias por tu comentario. Yo creo que soy más radical que tú... ya que amortizo por encima del límite fiscal hasta que hacienda me devuelve más que los intereses que pago al año. A partir de entoces voy justo al límite fiscal.

En mi vida me he comprado tres casas. Las dos primeras las ha amortizado, al igual que tú, en la mitad del tiempo esperado.

Pero las amortizaciones las hago siempre reduciendo en cuota. Llega un momento en que pagas una ridiculez, menos que las facturas del agua... y entonces cuando te toca amortizar para llegar al máximo fiscal... la liquidas de golpe y eliminas 8 años de un sólo tiro.

Si te lees bien la entrada verás que en el fondo es lo mismo, lo que pasa es que te da más libertad de acción amortizar en reducción de cuotas. Si no precisas esa libertad te daría igual cualquiera de las dos opciones.

Un saludo,

Masero dijo...

Excelente entrada, como casi siempre.
La verdad es que aunque he amortizado tres o cuatro veces hipoteca, es un tema que no tengo del todo claro, el tener yo el dinero me da mas tranquilidad y he conseguido tener un fondo de emergencia decente y una cartera de acciones que casi me pagan la letra de la hipoteca.
Está calro que es mejor pagar la hipoteca cuanto antes, pero al principio tienes muchos más gastos que es cuando más rentable es amortizar y llega un momento que los intereses ya son una parte pequeña del recibo y ya te entran las dudas , solo conseguirias, que no es poco la devolución de hacienda.
Pero vuelvo a repetir que a mi me da mucha tranquilidad a largo plazo el tener el dinero yo por lo que pueda pasar.
Sera que no soy veterano en lo de gestionar prudentemente mi economia, pero estoy en camino y este tipo de entradas son como hacer un master.
saludos

Alvaro Musach dijo...

Gracias Masero,

Yo trato de equilibrar el tener activos y el reducir deudas. Por eso tengo el objetivo que tengo para este año (y que he declarado en un par de ocasiones).

Tener activos esta bien, pero no deber nada a nadie sí que da tranquilidad.

Mi consejo es que si puedes agotes el límite de desgravación fiscal.

jgalesco dijo...

Hay otra razón para amortizar en cuota en lugar de en plazo. El dinero que me ahorro en la cuota el mes que viene es dinero de hoy, en cambio el dinero a ahorrar dentro de 150 o 20 años es dinero que probablemente valga bastante menos que hoy por la inflación en todos estos años.
En la historia de mi hipoteca me decanté al principio claramente por amortizar en cuota, hasta conseguir una cuota aceptable. Posteriormente amorticé en plazo hasta conseguir que el plazo restante coincidiera con el inicio de la jubilación. Ahora ya no amortizo en nada porque los intereses que pago apenas son del 1%, prefiero invertir el capital en bolsa.

Alvaro Musach dijo...

Amigo jgalesco,

El razonamiento que hacemos es el mismo. Yo hablo de TIR... podrías meter una tasa de descuento equivalente a los activos libres de riesgo para calcular el VAN. Pero acabamos en el mismo sitio.

Bien por lo de la amortización... pero en un entorno de bolsa alta personalmente prefiero seguir bajando de vez en cuando hipoteca. Por eso en el plan anual me programo un X% de aumento de inversiones y un Y% de bajada de hipoteca.

No hay nada que me siente peor que tener un dinero, dudar entre comprar una acción o bajar para siempre la cuota de la hipoteca... comprar la acción y que baje... cuando lo que podía haber bajado era mi cuota de la hipoteca.

Con la planificación decido de antemano cuanto va para cada lado y trato de pillar la deducción del IRPF... no vaya a ser que la quiten.

Anónimo dijo...

Hola a todos,
este tema es algo que me viene rondando desde hace meses.
Ya acabe de pagar la hipoteca, pero creo que si recupero el dinero de la misma, disfruto en el presente de un capital importante que de otra forma me costaría tener de golpe. Pudiendo aumentar mi cartera de inversión, y retrasando a lo largo de la vida unas cómodas cuotas el pago de la hipoteca.
Desde hace años muevo en el mercado más del doble de lo que recuperaría con la re-hipotecación, pero creo que me permitiría dar un salto cuantitativo en la creación del mi cartera.
Esta cartera me da tanto dividendos, como plusvalía del orden del 20% anual desde hace años.

Después de todo, para que el banco tenga el dinero, mejor lo tengo yo ahora ...

Alvaro Musach dijo...

Vade Retro Satanás...

¿Hipotecarte para invertir???. Jamás.

Una tasa de rentabilidad del 20% no la mantienes durante 15 años seguidos ni de broma. Bestiver lleva el 16% en 16 años y son famosos por ello.

Que hayas hecho un 20% en los últimos 2 ó 3 ó 4 años no quiere decir que lo vayas a hacer en los siguientes años.

Pedir un préstamo para invertir es la forma de ruina más común que hay. Además es la forma de poner en riesgo tu casa y probablemente tu familia.

Ni se te ocurra pensarlo.

Un argumento más: ¿crees que los bancos son idiotas cuando te dan a tí el dinero?. Si tu planteamiento fuese correcto hace tiempo que en vez de darte el dinero lo invertirían directamente ellos. ¿Para qué dártelo si es tan fácil forrarse en bolsa?.

Pedro dijo...

Es mi primer comentario en este blog así que lo primero que quiero hacer es dar la enhorabuena al autor ya que me parece que he descubierto ( gracias a http://www.academiadeinversion.com/ ) una muy buena web de calidad y sentido común que he decido seguir...espero que el autor no deje de escribir, o que por lo menos permanezcan on-line sus artículos durante una temporada para que pueda leerlos.

Vamos al tema: tengo hipoteca y aunque hice los números antes de tomar la decisión y vi que no se iba mucho lo uno de lo otro, a pesar de ello siempre he hecho amortización en plazo.

¿Porque? bueno visto la poca diferencia teniendo en cuenta los factores que muy bien habéis descrito, siempre me he decidido por plazo puesto que por cuota permite tener dinero en el bolsillo y todos sabemos lo tentador que es el mundo consumista que nos rodea. Así que si no hay dinero en el bolsillo, no me lo gasto en cosas que realmente puedo pasar sin ellas.

Por último simplemente quiero añadir un factor que no se ha tenido en cuenta y es el de los gastos asociados a las hipotecas pero que no son propiamente la misma pero que hay que pagar mientras dure. Por ejemplo: comisiones de algún tipo, seguros asociados (el de incendio es obligatorio, el de vida es aconsejable para no dejarle a la familia la hipoteca sobre su espalda encima de la desgracia que seria la pérdida de uno mismo), etc. Estos gastos no se pagan en los años que se ha reducido en plazo.

Saludos.

Alvaro Musach dijo...

Hola Pedro, bienvenido. Los artículos quedarán en abierto. Te recomiendo que leas el blog en orden secuencial y sin prisa. Sobre todo al principio unos post se apoyaban en los previos y si no lo lees así será difícil seguirlos.

Sobre tu comentario: matemáticamente hablando es igual (1) amortizar en plazo que (2) amortizar en cuota y todos los meses amortizar además el pico que te has ahorrado en la cuota. Sale lo mismo.

Así que en realidad estás eligiendo entre vivir menos agobiado y con la libertad de elegir en qué dedicas el ahorro que te produce la menor cuota...o vivir más agobiado pero ya estar comprometido evitando la tentación de gastar de más (como bien describes).

Yo prefiero lo primero. Me siento más libre. Según tus circunstancias personales te puede gustar más la segunda.

Sobre los gastos asociados creo que no hay diferencia entre una opción y otra, ya que los mismos se calculan teniendo en cuenta el principal remanente... y en ambos casos es el mismo.

Supongo que en tu razonamiento lo llevas al extremo. Pero la realidad amortizando en cuota es que al final te quedan 6.000 euros a doce años y los amortizas de golpe...quitándote de golpe los 12 años. Para verlo mejor piensa en sólo una amortización y como el principal es el mismo... por lo tanto también lo serán los gastos asociados.

Bienvenido,

Rafa dijo...

Hola, soy Rafa, interesantisimo y muy seria vuestro blog, ¡enhorabuena!, me gustaria compartir con vosotros mi "dolor de cabeza económico" para ello, os expongo las circunstancias;
- tenemos ahorrado con mucho esfuerzo y buenas inversiones 140000 euros y yo Y mi mujer tenemos garantizado el trabajo al menos 1 años mas...el piso esta a mi nombre.
- Tengo una VPO a 25 años, de los cuales en noviembre cumplo el quinto año, me quedan 85000 por pagar, prestamo de 114000 y el interese nunca ha bajado del 2'5... Ahora lo tenemos al 2'8. Por las condiciones de la hipoteca, no es posible amortizar plazo. Así que, mis conclusiones son:
1- Los intereses de los depositos en bancos han caido en picado y se preve que caigan mas, ahora el más alto esta en 2%... Y no sin riesgos.Mi deposito vence y pienso renovar al 1,6% a corto plazo una cantidad de 40000 euros. A 6 meses.
2.- Me he planteado amortizar (sólo puedo capital), asi que me he planteado para evitar unos 20000 euros de intereses de hipoteca, esta finalización en 3 años para poder tener margen de maniobra en caso de "catástrofe familiar":
- primer año: aportar 30000 euros, con lo que se me queda una cuota de 320 euros/mes aprox.
- segundo año: aportar 25000 euros más, con
- tercer año: pagar toda la hipoteca o retrasarla a tres años más ( con un total de 6)a 9.040 por año para continuar beneficiándome del 15% en la declaración de la renta (personalmente pienso que nuestra, deducción por vivienda, la actual, en 3/4 años desaparece , si no antes).

Bueno, estas son mis ideas en busca de mover mi dinero de la forma mas rentable...¿os parece adecuada? Agradecería vuestra opinión. Gracias

Alvaro Musach dijo...

Hola Rafa,

Entiendo que el piso está a nombre de los dos por lo que te beneficiarás por dos veces de la deducción fiscal.

Si ves lo que pagas de intereses al año y lo que recuoeras vía deducción, verás que Hacienda te paga más a ti que lo que tu pagas pir intereses. No he cogido la calculadora para hacerlo, pero por las cifras que comentas me atrevo a afirmarlo sin haberlo calculado exactamente. Y si no fuese exacto se le aproximaría mucho.

Así que yo te aconsejaría que fueses metiendo en la casa el tope fiscalm pero que no te pases de los 9.040x2 entre oago de cuotas y amortización.

Lo que te sobre dedícalo al ahorro y la inversión. Y no condicionaría esta decisión por el miedo a perder el trabajo. Creo que es la más racional y en caso de pérdida del empleo el ahorro también viene muy bien.

Un saludo,

Rafa dijo...

No, solo esta a mi nombre, 15% de 9040€/año... Es decir 1356€, aprox.18000 euros en 20 años de desgravacion (suponiendo que la mantienen... Que es mucho suponer...). Pierdo poder en efectivo en los proximos años con esta decision, pero parece que el dinero continuara sin "tener mucho valor" ( menos del 2%) en los proximos años, y podría recuperarme een los proximos 4 años, si todo va minimamente bien. Gracias Alvaro por tu tiempo y razonamiento, de verdad.

Alvaro Musach dijo...

Bien Rafa,

85.000€ de principal al 2,8% te sale más o menos a 2.380€ de intereses al año.

La devolución de Hacienda te supone 1.356€/año.

Si restas una cantidad a la otra te queda que equivale a pagar1.024€/año de intereses... que para un principal de 85.000€ supone un interés del 1,2%.

Si metes tu dinero en algún producto que te rente más del 1,2%, en mi opinión, te merece la pena no amortizar por encima de los 9.040€ para no perder desgravación fiscal.

Pero claro, mejor amortizar hipoteca y vivir mejor, aún perdiendo desgravación fiscal... que comprar Gowex o similares. O para no ponerlo tan drástico: mejor bajar hipoteca aún a costa de perder desgravación que mal invertirlo en acciones caras.

Un producto como el Bestiver Renta, que es de lo más conservador que hay, casí casi te garantiza que te vas a llevar pocos sustos (no te garantiza nada, pero su historial dice bastante). Si quieres algo más de picante puedes combínarlo con alguno de sus mixtos.

Un saludo y sabiduría en tu decisión,

Rafa dijo...

Hola Alvaro, voy adelante con mi decision. Se que me descapitalizo pero con una reserva de mas de 50000 euros, ningun deposito puede competir con ahorrarme, si lo pago todo en 3 años los 21.250 euros que le dejaria de pagar al banco en concepto de intereses...por no hablar de la liberacion mental. Por otra parte, parece que estamos en manos de trileros y esta inseguridad me quita el sueño, no invierto ahora mi dinero en ningun sitio... Por ejemplo tengo bastante en el BES. De todas maneras, le echaré un ojo a esos productos.
Muchas gracias Alvaro por tu tiempo e interés.

Alvaro Musach dijo...

Bueno, así nunca te equivocarás metiendo en bolsa un dinero en algún valor equivocado y que te resulte rana.

Tu rentabilidad la tienes asegurada y sobre todo tu tranquidad mental.

Eliges entre dos buenas opciones. A veces cuando me pasa eso a mi no elijo: me quedo en el medio de las dos opciones.

Suerte.

Javi dijo...

Hola, buenas tardes.

Lo primero felicitarte por el blog, lo descubrí hace relativamente poco y me he enganchado, leyendo desde el principio hasta casi "ponerme al día". Me uno a todos los comentarios positivos que has ido recibiendo durante todo este tiempo.

Tengo un comentario, y es que en este maravilloso análisis (me encanta lo de simplista y no simplista) creo que hay un criterio que es muy relevante para analizar la mayoría de los casos reales de hipotecas y amortizaciones, y es que el tipo de interés de referencia de la mayoría de los préstamos vivos es variable (Euribor+xx%), y ya hemos visto lo que ha ido pasando con los índices.

Está claro que no sabemos cómo van a evolucionar, y menos durante 15, 20 o más años de duración de la hipoteca, pero creo que a la hora de evaluar una amortización si que hay que tener la sensibilidad de que el tipo puede cambiar (al alza) durante la vida del préstamo, y por tanto los cálculos de TIR (o ahorro o como se quiera ver) deberían incluir al menos una sensibilidad a la variación esperada del tipo de interés, que no puede tener el mismo efecto en cuota que en plazo.

¿Cómo lo ves?

Gracias y un saludo

Alvaro Musach dijo...

Bienvenido Javi,

Entiendo que la previsión de evolución futura de los tipos de interés puede afectar a la decisión de si amorizas o no, pero no hace diferencia sobre el análisis aquí presentado.

Lo que aquí se indica es que sale igual amortizar en plazo que hacerlo en cuota y con el ahorro de la cuota todos los meses amotizar de nuevo. La diferencia es que amortizar en cuota te da libertad para elegir qué hacer con el trozo de cuota que te ahorras.

Y si suben los tipos y andas pelado a lo mejor te interesa utilizar ese ahorro en el día a día... y no en la hipoteca (que es lo que ocurre si te comprometes amortizando en plazo).

Un saludo,

Anónimo dijo...

Por fin una entrada inteligente, en relación con un tema en el que casi todo el mundo está equivocado.

Es la eterna disyuntiva. ¿Plazo o cuota?

El argumento de que reducir plazo es mejor que reducir cuota es una falacia, propia de un razonamiento simplista y equivocado.

Aunque parezca una perogrullada decirlo, al entregar una suma al banco, a cuenta del capital pendiente de pago, lo que se reduce pura y simplemente es el capital pendiente de pago, y por tanto desde ese momento ya se pagan también menos intereses, que obviamente se calculan mes a mes, en función del capital pendiente de pago.

Así pues, sea cual sea la opción elegida (reducción de cuota o reducción de plazo), el resultado sería siempre el mismo, en el supuesto teórico de que el dinero que nos ahorramos con la reducción de la cuota, lo aplicásemos en lo sucesivo a aumentar el importe de las amortizaciones anticipadas voluntarias.

Por ello, la mejor opción siempre es reducir cuota, para conseguir a la larga, que el préstamo se pueda pagar en un plazo menor.

La gran ventaja de realizar amortizaciones parciales destinadas a reducir la cuota, y no el plazo, es que uno puede seguir haciendo esas amortizaciones parciales mensuales, trimestrales, anuales, o como le de la gana, de forma voluntaria, sin la ¨presión¨ o la ¨obligación¨ de pagar una cuota mensual fija mayor, y si algún mes no le viene bien hacer esa amortización, puede permitirse pagar al banco una suma menor que la que estaría obligado a pagar si hubiese aplicado su amortización a reducir el plazo.

Al disponer de más recursos disponibles cada mes (por la reducción de la cuota), también se pueden incrementar los importes o la frecuencia de las amortizaciones anticipadas parciales...... y finalmente, el préstamo se acaba pagando antes.

Los intereses que se pagan no dependen de que las amortizaciones parciales se apliquen al plazo o a la cuota, dependen exclusivamente del tipo de interés y del capital pendiente de pago en cada plazo.

Esto es algo tan obvio, que no debería ser necesario explicarlo, pero lamentablemente, la gran mayoría de los personas que tienen un préstamo hipotecario, no lo entienden...... y por lo que se ve, parece que algunos bancos tampoco.

Alvaro Musach dijo...

Gracias anónimo, lo que pones en tu comentario es lo que he tratado de ilustrar paso a paso en la entrada.

Antes de realizar este estudio amortizaba siempre en plazo porque el sentido común me decía que así ganaba en libertad y que en realidad debería dar igual... pero amigos bien formados me venían a decir que era mejor amortizar en plazo... y eso siempre te hace dudar de tu planteamiento.

Con este ejercicio me he quitado las dudas.

Un saludo,

Alvaro Musach dijo...

Ups...quería decir que antes siempre amortizaba reduciendo en CUOTA, pero que lo hacía sin convicción por las opiniones del entorno.

Ahora seguiré amortizando en CUOTA pero ya absolutamente convencido.

José Mari dijo...

Acabo de descubrir esta pagina y otras similares (monje paciente, academia de inversión, ...) y estoy gratamente sorprendido por la cantidad de sentido común que derrocháis. Muchas gracias.

Lo único que esta entrada considero que la diferencia entre plazo y cuota es muy artificial y la conclusiones me parecen contradictorias al rechazar por un lado estar apalancado (endeudado) por los riesgo que supone y aceptar es mejor reducciones de cuota que no anticipar los pagos manteniendo mayor deuda (apalancamiento). Acaso aceptar la reducción de cuota ¿no es aplazar la deuda y mantener un mayor grado de apalancamiento?.

Bajo mi criterio, el endeudamiento no es malo ni bueno de por sí, todo de penden de su justificación y del grado.

Permíteme una ironía. El argumento de la comodidad y la libertad financiera que da el endeudamiento a mi no me cuela. Fue muy cómodo para muchos españoles pedir el préstamo hipotecario por 100% de valor de la vivienda mejor que el 50%, pudieron amueblarla, comprase coche y irse de vacaciones. Por desgracia las condiciones laborales y financieras cambiaron y con ello la vida de la mayoría de los habitantes de este país, pues a todos nos ha afectado en mayor o menor medida.

Anónimo dijo...

Hola, seria posible recibir el excel que mencionas?

Alvaro Musach dijo...

Jose Mari,

No acabo de entender tu argumentación. Tienes una hipoteca, por tanto un apalancamiento que será de X euros... ahora tienes un ahorro de Z euros y decides amirtizar... la única duda es si amortizar en plazo o en cuota. Pero tu nuevo apalancamiento es de X-Z euros.

Y como explicaba en la entrada te saldría igual amortizar en plazo que amortizar en cuota y el ahorro mensual que obtienes con la reducción de cuota volver a amortizarlo mes a mes. Lo que pasa es que en la segunda opción eres más libre para hacerlo que quieras siempre y vas viviendo mejor desde el primer mes.

Alvaro Musach dijo...

Anónimo, si me mandas un mail te paso el excell.

Toma Divx dijo...

Algo se me escapa… Creo entender que si el ahorro en cuota lo destinas a amortizar si que es rentable amortizar en cuota? Perdón mi ignorancia, pero hay algo que se me escapa…eso no es meterse en un bucle? Ahorro cuota-Amortizo y así hasta cuándo? Por más que haga números lo único que me queda claro de la entrada es que si consigo superar la TIR que me da, compensa hacerlo en cuota. Es así verdad?

Mis datos de cálculo son:

Fecha Inicio: 01/01/2015
Capital Inicial: 127.473,03
Interés: 0,692
Cuotas: 208
Amortización de 1.735,59 en año 1 Mes 6 (este importe se debe a buscar la Maximización Fiscal)

Resultados:

Reducción en Plazo: 2 cuotas (De 208 a 206 con vcto 01/03/2032) / INTERESES TOTALES=7.621
Reducción en cuota: 9.10€ (De 650,52 a 641,41 con vcto 01/05/2032) INTERESES TOTALES=7.731


Ahorro Simplista = 110€ (7731-7621)

Ahorro Realista = TIR de 0,73%

Conclusión:

En este punto…debo interpretar lo siguiente? Y planteo mis cuestiones a ver si alguien me aporta luz:

1) Buscar la maximización fiscal de los 9040 ya que de eso recibiré el 15%?
2) No amortizar más porque teniendo una tipo de interés actual de 0,692 con cualquier deposito o cuenta puedo sacarle un 1.20-1.40? Es decir…. La interpretación seria que si yo amortizo, lo que estoy haciendo es sacarle una rentabilidad a mi dinero del 0,692%? Y si consigo superarla no vale la pena amortizar (con la excepción de lo comentado en el punto 1)?
3) En el momento de debatirme amortizar en plazo o cuota, debo hacerlo siempre en cuota siempre y cuando la rentabilidad que obtenga por ese dinero sea superior a la TIR que me de? (lo de reinvertir el ahorro de cuota que he comentado al principio me he perdido un poco y no sé cómo interpretarlo)

Nota: si el mismo anonimo de antes qe te solicitaba el excel...es que llevo dias peleandome con el mio y no me cuadran tus numeros. Si no te importase mandarmelo...

Alvaro Musach dijo...

A ver... mi consejo es que separes las decisiones. La primera decisión es si vas a mortizar o no vas a amortizar hipoteca.

En esta primera decisión hay opiniones para todos los gustos. Hay a quien le gusta vivir apalancado (con hipoteca) porque consideran que ellos pueden obtener más rendimiento a su dinero que el que pagan al banco.

Mi opinión para tomar esta decisión primera es que trates de amortizar siempre hasta el límite fiscal que te permita aprovechar el máximo de deducción en el IRPF. Si tienes la casa a nombre de un sólo titular serán 9.040€ y si es a nombre de dos multiplica por dos (en el caso de declaraciones separadas).

Así llega un momento en que la hipoteca te da dinero... ya que Hacienda te paga más que lo que tú pagas de intereses al banco. Un chollo. Tasa de interés real negativa.

Segunda decisión: ¿Cuota o plazo?. Mi opinión es que lo hagas siempre en cuota. Si te lees la entrada con cuidado verás que es lo mismo, pero la opción de reducir en cuota te da más libertad para el futuro.

Acabarás pagando 20€ de cuota al mes con una hipoteca a X años... pero da igual en la última amortización matas de golpe todo el principal de la deuda y se acabó de golpe los X años que te quedan.

Yo ya lo he hecho dos veces y da un gusto... ;)

Toma Divx dijo...

Muchas gracias por tu claridad en las respuestas, perfectamente entendido!
1. Amortizaré siempre hasta cubrir los 9040
2. La amortización la realizaré en cuota

Una última cosa que me surge la curiosidad... Para no depender de excels, etc... en el momento que tu decides amortizar (supongamos que pasando el limite de 9.040) se supone que la especie de rentabilidad que le estas sacando a tu dinero es el tipo de interes que pagas? Es decir, si yo ahora pago un 0.692% y decido amortizar, se supone que es una especie de rentabilidad que la puedo hacer comparable a cualquier ptoducto de mercado comparandola con la TAE? Pq te hago esta reflexión? pq ahora mismo el tipo de interes esta muy bajo y si que se le puede sacar más rentabilidad con cualquier deposito, pero en momentos que el euribor suba y se situe a niveles de 3%, quizas sea más interesante amortizar.

P.D. Muchas gracias por tu excel, eres muy amable! Conoci este blog de rebote de otra pagina que sigo (IEB) y me parece fantastico!!! Me lo leere con calma, entiendo que lo suyo seria ir leyendo las entradas por fecha siguiendo el orden cronologico, cierto?

Alvaro Musach dijo...

Si.Lo interpretas bien.

Si en tu hipoteca te cobran un 1% de intereses y el banco te da un 2% por un depósito... lo normal sería poner tu dinero en el depósito ya que con los intereses que te da el banco pagas los intereses del préstamo y te sobra dinero.

Pero a mi me gusta llegar siempre al máximo de deducción porque eso me da de golpe el 15% vía IRPF... y se corre el riesgo de que se meta cualquier normativa que limite o elimine la deducción en el futuro. Así que cuanto antes pille la deducción mejor.

Un saludo,

Jose mari dijo...

Hola Alvaro:

Te insisto sobre la cuestión de cuota o plazo, pues pienso que hay una contradicción entre las conclusiones del punto 6.

A ver si consigo explicarme. Vamos a suponer que estoy amortizando un préstamo del que debo 20.000, al 5% anual y estoy pagando cuotas de 2.000 al año, con lo que tendré que pagar durante algo más de 14 años para cancelar el préstamo.

Si puedo cancelar 10.000 anticipadamente, me quedan pendientes otras 10.000.

Si sigo pagando 2.000, al siguiente año pagaré intereses por 500 (0,05*10.000) y amortizaré 1.500, con lo que deberé 8.500. Y en poco menos de 6 años he amortizado el préstamo. Reducción de plazo.

Si mantengo el plazo de amortización, 14 años, puedo reducir mi cuota anual a 1.000. Reducción de cuota. Al año siguiente pago 1.000, de la cuales 500 serán intereses, (0,05*10.000 como antes) por lo que amortizaré 500, mi deuda será de 9.500. Estaré más apalancado/endeudado que en el supuesto primero y por tanto asumiendo más riesgo. Además en los años sucesivos la diferencia de endeudamiento entre el primer supuesto (reducción de plazo) y el segundo supuesto (reducción de cuota) es proporcionalmente mayor.

Viso esto, mi objeción es que pienso que las conclusiones recuadradas del punto 6 son contradictorias. “Mi respuesta a esta primera pregunta es que sí merece la pena amortizar la hipoteca y librarte cuanto antes de la misma.” Bajo esta premisa es mejor seguir pagando lo mismo y amortizar en plazo, pues reduzco mi deuda más rápidamente y me libro cuanto antes de la hipoteca. Sin embargo, después afirmas “yo pienso que es muchísimo mejor amortizar en cuota que en plazo”. Si reduzco la cuota mantengo mayor endeudamiento por más tiempo.

Es la misma cuestión que si planteamos, quiero solicitar un préstamo de 10.000 al 5%, ¿qué es mejor amortizar un préstamo en menos 6 años pagando 2.000 cada año (total aproximado de 11.800, 1.800 de intereses) o amortizar ese mismo préstamo en algo más de 14 años pagando 1.000 cada año (un total de unas 14.200, 4.200 de intereses, más del doble)? Ambas soluciones son financieramente equivalentes. La segunda más cómoda para mí para devolver el préstamo (si además consigo batir el 5% que me cobra el banco tengo un efecto positivo de dicho apalancamiento), pero con mucho más apalancamiento y, por tanto, mucho más riesgo.

Muchas gracias y perdona que sea tan pesado.

Alvaro Musach dijo...

Las veces que haga Jose Mari,

Me he leído atentamente tu exposición y he simulado tus hipótesis que son correctas. En lo que creo que no nos estamos entendiendo es que yo doy por supuesto que el préstamo es de una hipoteca, que deseas quitártela cuanto antes y que por tanto año a año vas a ir ahorrando lo que puedas y amortizando sistemáticamente.

En ese caso te digo:

1.- Aprovecha al máximo la deducción fiscal. No la pierdas.

2.- No te ates. Cobra la recompensa inmediata por amortizar en forma de reducción de cuota. El mes que vienes ya tienes el premio… y sigue ahorrando. Ahora vas a poder ahorrar más y eres más libre para ELEGIR el momento en el que vuelvas a amortizar.

En tu ejemplo de la hipoteca de 20.000€ (ya me gustaría a mi tener tan poco) al 5% y 14 años: partes de una cuota mensual de 166,67€/mes. Al año 1.984,29€.

a) Si amortizas 10.000€ en cuota, te queda una mensual de 82,89€. Al año son 999,64€. Todos los meses por tanto tienes un ahorro extraordinario de 83,78€ respecto a la situación previa.

b) Si amortizas los mismos 10.000€ en plazo, te queda la misma cuota de 166,67€/mes. Y la hipoteca te pasa de 14 años a 69 meses (5,75 años).

Tu apalancamiento en ese mismo instante es el mismo: 10.000€.

Por otra parte si amortizas en CUOTA, tienes un ahorro inmediato de 83,78€ todos los meses. Si todos el mes siguiente llamas al banco y amortizas del principal esos 83,78€ y así lo haces MES TRAS MES amortizando las pequeñas cantidades que todos y cada uno de los meses te vas ahorrando… si lo haces siempre… entonces acabas pagando la hipoteca EN LOS MISMOS 5,75 AÑOS. Porque al cabo de 5,75 meses menos un mes te queda una cantidad ridícula a 8 años y pico que amortizas de golpe.

Amortizar en PLAZO es lo mismo que amortizar en CUOTA, pero diciéndole al banco que TE COMPROMETES a amortizar mes a mes lo que te ahorrarías si amortizases en cuota.

Obviamente si sólo vas a hacer una amortización en tu vida, entonces es mejor hacerlo en cuota porque en la práctica como explicaba, es como si todos los meses amortizases lo que te ahorras versus hacerlo en cuota. Y mejor amortizar que no hacerlo.

Pero yo prefiero hacerlo en cuota porque (1) la recompensa por el esfuerzo es INMEDIATA y eso creo que es muy importante para los “humanoides” y (2) voy a seguir amortizando… SEGURO que lo haré… pero yo ELIGIRÉ cual es el momento del año que mejor me viene teniendo en cuenta mis ingresos, cómo están las alternativas de inversión (si la bolsa está barata o cara, si sacan un depósito promocional que me paga más que la hipoteca, etc…).

Al final seguiré amortizando al límite fiscal… pero lo haré cuando vea que es el momento adecuado y no me ato.

Si de esta no te consigo convencer me rindo. ;)

José Mari dijo...

Muchas gracias Alvaro por el esfuerzo, muy meritorio y de agradecer por tu parte.

Creo que en el fondo estamos de acuerdo, pero a mi parecer la conclusión que tú haces responde a una interpretación (pienso que hasta las matemáticas son susceptibles de interpretación en finanzas y en la economía) que tiene un trasfondo más sentimental y posiblemente funcional, al dejar abiertas a otras posibilidades o incluso aplicar el ahorro a reducir el préstamo más adelante sino surgieran, que el frío cálculo financiero en el que pienso que me baso yo.

En cualquier caso, muchas gracias por hacernos participes de tanto sentido común que sobre inversión se expone en este blog.

Saludos





Anónimo dijo...

Es un post excelente.

Pero, como regla general, no es equivalente amortizar cuota o plazo.
En el supuesto matemático de que se puediera hacer amortizaciones parciales del excedente que se obtiene por amortizar cuota, de manera diaria, sí que serían equivalentes.
Normalmente se paga la hipoteca de manera mensual y se hace una o dos amortizaciones ancitipadas al año. Bajo estas suposiciones, el resultado ya no es equivalente, aunque sí bastante similar

Si nos abstraemos de las situaciones personales y basamos nuestra decisión en conceptos matemáticos, la decisión de amortizar plazo o cuota se basa en la premisa de si seremos capaces de sacar un rendimiento superior al dinero de lo que te obligar a pagar el banco por la hipoteca.
Por ejemplo: una hipoteca al 2%

Si rentabilidad del excedente > 2% ==> es mejor amortizar cuota.

Si rentabilidad del excedente < 2% ==> es mejor amortizar cuota.


A este análisis hay que sumarle todos los factores que hacen cada caso particular (cuotas altas, trabajos precarios, aversión al riesgo,...).

Saludos

Anónimo dijo...

Corrijo el ejemplo
Por ejemplo: una hipoteca al 2%

Si rentabilidad del excedente > 2% ==> es mejor amortizar cuota.

Si rentabilidad del excedente < 2% ==> es mejor amortizar plazo

Alvaro Musach dijo...

Amigo anónima, está claro que lo has comprendido perfectamente ya que las diferencias que estás apuntando son reales... pero coincidirás conmigo en que a pesar de que son reales son diferencias absolutamente menores.

Debes ser ingeniero... como yo. :-). Es broma, que no te siente mal.

Llevado al extremo, como alguno ya ha apuntado, si sacas más del 2% mejor no amortices... pero tampoco te haces más libre.

Y sobre todo, aunque la diferencia de los días evidentemente existe, ¿cuanto vale tu libertad de decidir en qué momento te interesa más seguir amortizando o en qué momento guardar el dinero?.

Y te diré otro argumento que en mi opinión es el más importante de todos: el efecto psicológico que produce el ver que al amortizar en cuota tu economía familiar mejora INMEDIATAMENTE es esencial. Eso es lo que hace que se te meta dentro del ADN la voluntad de quitarte cuanto antes las cadenas que suponen tu deuda. Eso vale muchísimo más que el 0,1% de diferencia matemática que te ouede salir por el la exacto.

Yo soy ingeniero, meticuloso y me gusta mucho ser exacto en mis planteamientos... pero incluso en una mente cuadriculada como la mía dicho efecto PSICOLÓGICO tiene mucha más fuerza de la que mi cabeza quiere reconocer. En el común de los mortales multiplícalo x2.

Un abrazo y disculpa la broma,

Anónimo dijo...

Hola Alvaro,

Ningún problema con la broma.

Si te interesa, puedes cacular la correlación entre la diferencia de amortizar plazo o cuota para una hipoteca tipo, y la dupla importe / tipos de interés.

Como indicaba en mi post, en el análisis global se debe incluir otros temas adicionales. Como indicas el efecto PSICOLOGICO es muy importante. Pero no era el objetivo de mi post.

Por cierto, como crees que afectaría en el aspecto psicológico saber que el tipo de interés puede alcanzar cuotas del 10% en 10 años.

Alvaro Musach dijo...

Un 10% de tipo interés es algo que no he visto en mi vida. Mis padres sí lo habrán visto y por tanto puede pasar, pero yo no.

Para que eso se de creo que se debería romper el modelo político actual e irnos al modelo Venezuela o Argentina. ¿Puede pasar?. Sin duda. ¿Es factible?. No le doy más de un 20%.

Supongo que eso provocaría un parón brutal de la economía y que tendríamos que mirar a Venezuela para saber qué ocurriría.

No sé que haría yo. Por un lado desearía amortizar la deuda y querría tirar de los ahorros para amortizarla. Pero por otro las acciones de Coca Cola cada vez valdrían más en moneda local y mi deuda menos por el efecto inflación.

Puede que dependa de qué tenga más. Si tengo más activos conservarlos (en moneda extranjera o en acciomes extranjeras) y si tengo más deudas quitármelas. Pero tendría que vérmelas en el lío. Espero que no pase.

préstamo hipotecario dijo...

Muy buen trabajo, totalmente de acuerdo con tu conclusión final. En mi caso (y creo que en el de la gran mayoría) pesa más la opción de quitarte cuanto antes la hipoteca e intentar vivir con la mayor tranquilidad posible.

Saludos

Anónimo dijo...

Buena tardes, mi nombre es Carlos y os voy a exponer mi caso.
Mi hipoteca es de 46.000 € y pago 316 €/mes tengo un diferencial 0.35. Mi intención es de dar todos los años 10.000 € para no pasarme de la desgravación fiscal y acabar con la hipoteca en 4 años. Si me quitara este año cuota pasaría a pagar 247 €/mes me ahorraría casi 70 €/mes y si me quitara plazo pasaría de 2027 a 2024 (3 años menos). Yo creo que me interesaría mas quitarme cuota no? . Que opináis...

Alvaro Musach dijo...

Pues como ves mi opinión es que te la vas a quitar en 4 o 5 años con ese ritmo de amortización... y eso lo harás tanto si eliges cuota como si eliges plazo.

Pero yo prefiero cuota... porque así ves ya como baja tu esfuerzo mensual, te refuerza la idea de lo bueno qué es quitarte lastre y te permite que si vienen mal dadas tu vida sea más tranquila.

Un saludo,

Anónimo dijo...

Muchas gracias Alvaro por tu pronta respuesta. Yo también creo que lo mejor será quitar cuota. Un saludo.

Anónimo dijo...

Hola, yo lo q hago es amortizar cuota, hasta lo máximo al año, y calculando el año q viene terminaré, no me cobran por amortizar y por cancelación un 1% de la última cantidad q pago para cancelar, así q déjare hasta 1 euro a deber y luego cancelaré, y creo sale mejor teniendo en cuenta los años q me ahorro de intereses. Porque en tus cálculos de amortizar cuota no tienes en cuenta q si amortizas todos años al final vas a terminar de pagar antes y te ahorras intereses de muchos años, por lo menos en mi caso, q tenía hipoteca a 25 años y en 7 terminaré.

Alvaro Musach dijo...

Hola anonimo nuevo,

Haces lo mismo que yo: amortizar todos los años en cuota y llegas a tener 100 euros a 15 años y oagando una ridiculez. Entinces pagas los 100euros y te quitas de golpe los 15 años.

Para la comparativa entendía que era mejor hacerlo con una amortización individual. Pero efectivamente si todos los años amortizas en cuota la final también reduces en cuota.

La única diferencia es que amortizando el plazo haces que el importe en que se te hubiese reducido la cuota trabaje para ti todos los meses... a costa de menor libertad.

Un saludo,

Anónimo dijo...

Tal como está el Euribor ahora, se puede obtener más rentabilidad invirtiendo a medio y largo plazo en fondos de inversión diversificados que el ahorro que tenemos por amortizar antes la hipoteca, sobre todo si no nos podemos desgravar. En este artículo hay algunos ejemplo de qué conviene más y una estrategia para que la hipoteca dure menos: poner en marcha un plan de ahorro para poder cancelar antes. http://www.expertofinanciero.es/amortizar-hipoteca-o-ahorrar-e-invertir-para-poder-cancelarla-antes/

Alvaro Musach dijo...

En este artículo no me centraba en si conviene o no amortizar hipoteca, sino en una vez tomada la decisión de amortizar, sí hacerlo en cuota o en plazo.

Sobre si interesa o no amortizarla pongo mi experiencia personal: conozco a gente que hace mucho tiempo decía que no convenía amortizar hipoteca, que la hipoteca era su amiga porque pagaba un interés muy bajo (alguno que trabaja en banca tipos cercanos al 0%) y que a cambio podía disfrutar de su dinero ó dedicarlo a la bolsa donde se sacaba el 8% de media.

Al cabo de los años esos mismos siguen con las mismas o mayores hipotecas y con pocos o nulos ahorros. Básicamente porque se lo han fundido en cosas innecesarias (paralelismo con los directivos que no reparten dividendo y lo gastan en aventuras exóticas) ó porque en lugar de sacar el 8% en la bolsa se lo han fundido en las grandes caídas mal gestionando su patrimonio.

Defender que no se debe amortizar hipoteca y que en su lugar se debe ir a la bolsa es equivalente a decirle a alguien que NO tiene hipoteca que hipoteque su casa y con el dinero que obtiene invierta en bolsa. En mi opinión es un despropósito y desde luego es poco prudente. Y eso no quita que habrá a quien le haya salido bien. Pero por cada caso de éxito habrá 3 de fracaso.

Otra cosa que siempre pienso es en que hay que respetar a la contra-parte. Si compras una acción es porque alguien te la está vendiendo y viceversa. Hay que pensar que quizás sea la otra parte la que está acertando con su operación y tú el que te estás equivocando. Igual con las hipotecas. Si el banco te da el dinero en lugar de ponerlo él en la bolsa es porque espera sacarte más dinero a ti que con dichas operaciones. Pensadlo.

Anónimo dijo...

Buenas Alvaro Musach,
Lo primero felicitarle por el blog. Lo descubrí hace poco tiempo y lo veo muy útil para la gente que estamos verdes en esto de las inversiones y la economía en general. En relación al tema de "Amortizar Hipoteca: ¿Cuota o Plazo?" quería planearte mi caso:
Tengo dos hipotecas, una de compra vivienda y otra del año después de ampliación de la obra de la casa.
De la Hipoteca pequeña debo 22.000€, está al 2,25 de interés y vence en febrero 2025.
De la Hipoteca grande debo 37.000€, está al 2,5 y vence en junio 2027.
Hasta hoy siempre he amortizado hasta llegar a los 9040€ máximo deducible al año, atacando la Hipoteca pequeña y en plazo.
Este mes me he dado cuenta de que la devolución de hacienda me cubre los intereses de las dos :))
Cuestión que me surge y me gustaría que me iluminaras, ¿tardaría el mismo tiempo en pagar el total de mi deuda amortizando en cuota que en plazo? Sería por aprovechar al máximo la devolución de hacienda, y es que según mis cálculos, si sigo amortizando en plazo y pagando en total los 9040€ al año, tardaría como unos 8 años en quitarme las dos hipotecas y no sé calcular los años que me quedarían en el caso de amortizar en cuota, porque nunca lo he hecho. Y otra cosilla, ¿Con que opción crees que pagaría menos intereses?
Gracias de antemano,
Mario

Anónimo dijo...

Hacienda ya no te devuelve ese 15%. Ya no hay deduccion por vivienda? :-(
que deducciones quedan si no tienes familia numerosa o ascendientes o discapacitados a tu cargo?

Anónimo dijo...

Al menos si tienes hipoteca te bajan el %IRPF en tu nomina? Cuanto mas o menos?
Que mala suerte, todo lo pillo tarde. Depositos altos, deducciones por hipoteca...

Alvaro Musach dijo...

Que sepa yo la deducción por compra de vivienda sólo se mantiene para los que han comprado antes del 1 de enero de 2013.

Los que han comprado después no se benefician de ella. Y muy posiblemente eso ha hecho que el 2013-2015 haya sido tan árido en este apartado.

A lo largo de mi vida he visto varias cosas similares que según pasan por ellas la generación del baby boom se eliminan... y es después de ella la curva de población decrece y hace que no se puedan sostener muchas cosas.

La curva de población es un gran problema para la vieja Europa.

Ah... la retención en nómina no te cambia. Te cambia el resultado del IRPF.

Anónimo dijo...

Plazo fijo o Euribor?

Nos ofrecen una hipoteca al 2,50%. La verdad es que no entendemos mucho de este tema, pero me parece una opción razonable.
Qué les parece?

Alvaro Musach dijo...

La clave es el diferencial. No sé si te ofrecen un 2,5% o un diferencial del 2,5% y tampoco si son condiciones especiales para un año, pasado el cual te lo encarecen.

Toma como referencia la de ING, que suele ser razonable: hoy está en Euribor + 1,49% que tal y como está el Euribor eso te supone un 2,5%.

El problema es que luego te obligan a la retahíla de siempre: domiciliar nóminas, seguros de vida, seguro de la casa, etc... y si no lo coges te encarecen el diferencial.

Vigila el coste de esos productos que te "colocan" porque puede ser una diferencia relevante.

Anónimo dijo...

Perdón, olvidé poner que el 2,50 sería a plazo fijo.

Cuál es vuestra opinión?

Muchísimas gracias por responder tan pronto.

Alvaro Musach dijo...

Un 2,5 de interés fijo durante toda la vida del préstamo. .. si no tiene condiciones adicionales raras, me parece muy bueno. Iguala en interés a los variables actuales.

Mira que no tenga comisiones por amortización parcial.


Suerte

Alvaro Musach dijo...

Si te metes en Rankis tienes las mejores hipotecas en tipos fijosy variables.

No veo ninguna a tipo fijo que mejore este 2.5%

Anónimo dijo...

Gracias, Musach.
Aunque ya me parecía una buena oferta, me has acabado de convencer con tus comentarios.

Muchas gracias por tu ayuda.

Anónimo dijo...

Gracias por este artículo.
Como ya han comentado, las cosas son un poco distintas ahora que ya no hay deducción en la declaración de la renta. Nosotros hemos empezado en casa con una hipoteca a 25 años hace 6 meses. Es una hipoteca que solo supone el 15% de nuestros ingresos, por lo que en principio nos planteamos ir amortizando para acabar con la hipoteca cuanto antes, pero ahora tengo dudas de si es la mejor opción. También hemos empezado una pequeña cartera de inversión para ir engordándola poco a poco, y ahora que hacienda no "premia" por amortizar me planteo que quizás prefiero seguir invirtiendo para que el interés compuesto trabaje durante más años.

Anónimo dijo...

Buenos días, antes de nada, un placer leeros y haber descubierto el blog. Estoy leyéndomelo poco a poco, pero no he podido evitar comentar antes de terminarlo, así que mil disculpas si alguna de mis dudas ya esta tratada.

Mi pareja y yo estamos comprando una vivienda, y hemos pedido el plazo máximo en ing con la idea de ir amortizandola cuanto antes. Nos preocupa bastante que algo pueda ir mal y teniamos pensado dejar una reserva de 18 meses de gastos (aprox) en el caso de que hubiera cualquier imprevisto, aunque quizás es muy exagerado. Uno de nosotros se acaba de quedar en paro, y aun así la cuota de la hipoteca apenas llega al 20% de uno de los sueldos.

Nuestras dudas son, si seria mejor dar una entrada mayor (aprox. 35-40% del valor de compra + gastos) de un inicio, y sobre todo, que hacer con nuestra capacidad de ahorro... no tenemos muchos conocimientos financieros, y hablamos pensado dividirlo porcentualmente para dedicarlo a amortizar hipoteca, ahorro e inversión. Que porcentajes te parecen razonables? 40/30/30?

Haras alguna entrada sobre la temática de amortizar o dedicar el ahorro a la inversión, ahora que ya no hay desgravacion fiscal??

Un millon de gracias y saludos.

Carlos

Alvaro Musach dijo...

Uff Carlos,

Eso que preguntas es muy particular.

Entiendo que tu consulta es: tengo pensado quedarme con 18 meses de colchón, el resto lo pago como entrada de la casa y me queda una hipoteca que supone el 20% del único salario que entra en casa. Adicionalmente tengo capacidad de ahorro y no sé si lo debo dedicar a reducir la deuda (no tengo desgravación) ó a invertir.

Yo pensaría cual es la probabilidad de que el otro sueldo se pierda (despido). Si el otro sueldo corre algún riesgo veo acertado lo del colchón de los 18 meses.

Si el otro sueldo es muy seguro, entonces posiblemente reduciría para tener menor hipoteca y que así aumente también mi capacidad de ahorro mensual (yo soy de los que se quiere quitar cuanto antes las deudas).

La otra pregunta es más fácil. Cuando hayas decidido si 12 o 18 meses de colchón, sobre lo que ahorres a partir de ahí mi consejo es que de cada 10 euros que ahorres dediques 5 a inversión y 5 a reducir deuda.

Eso es lo que hice yo hasta que la desgravación fiscal se hizo mayor que los intereses pagados al banco (tipo de interés real <0). En el caso de no tener desgravación lo haría hasta la extinción de la deuda.

Pero como siempre, tú decides. Hagas lo que hagas lo veo bien plateado, así que seguro que aciertas. Únicamente lo de la seguridad de los ingresos.

pedro dijo...

Sencillamente un post exclente, analizas ambas opciones y das tu opinión personal, yo estaba pensando hacer eso pagar un poco de la hipoteca paran ir disminuyendo la deuda, aunque algunos amigos me aconsejaron que no lo hiciera, sin embargo voy a seguir más numero, pero creo que me decanto por tu consejo, un saludo y GRACIAS

Dani dijo...

Hola Álvaro,

excelente post. Estaría interesado en que me pases el excel del que hablas con los cálculos de la hipoteca contemplando diferentes situaciones.

Un saludo y muchas gracias!!

Alvaro Musach dijo...

Envíame un correo a elinversorprudente@gmail.com y te lo paso.

Anónimo dijo...

Hola Álvaro,

Muchas gracias por el análisis.

Yo también estaría interesado en que me pasaras la hoja Excel con los cálculos de la hipoteca.

Saludos y gracias de nuevo.

Alvaro Musach dijo...

Pues lo mismo: el que la quiera que me escriba al correo. Si no, no sé cómo pasarla.

Yago dijo...

Hola Alvaro,

gracias por tu articulo. Es muy interesante.

Aunque entiendo tus argumentos hay un motivo por el cual creo que en mi caso es mejor cancelar plazo. Ha sido comentado anteriormente por otro lector y creo que tu respuesta no era del todo correcta. Se trata del seguro de vida.

Tengo una hipoteca a 29 años y tengo actualmente 47. Voy a estar pagando hasta los 76 años, NADA MENOS. Si quiero mantener el diferencial en 1,49% tengo que tener seguro de vivienda y vida con ING pero si cancelo el de vida el diferencial subirá al 1,89%. El problema que veo es que a medida que yo vaya envejeciendo el seguro anual subirá más y más y no se compensará por la bajada del principal remanente (como le decias al lector) sino que el seguro a los 55 años es mayor porcentualmente que a los 47, etc y llegará un momento que con 65 años ya nadie me haga un seguro de vida, de manera que estoy obligado a descontar que en algun momento entre los 55 y 65 años que dejaré de contratar el seguro de vida por lo que el diferencial va a subir ese 0,4% adicional. Por todo esto, en mi caso siempre me va a interesar cancelar siempre en reducción de plazo para minimizar los intereses a futuro.

Por otra parte, dadas las condiciones de mi hipoteca cancelar en cuota supone una bajada muy pequeña de principal cada mes (unos 20€/mes) que para mi no tienen ese efecto psicologico que mencionas en tu articulo.

En cualquier caso, estoy muy de acuerdo con practicamente todo lo que dices, excepto en el tema del seguro de vida asociado.

Mi caso. Hipoteca: 280k€, 29 años, euribor+1.49%
Saludos, Yago

Alvaro Musach dijo...

Yago, no sé si te acabo de entender. Te hago dos comentarios:

1./ Cuando amortiza capital, justo antes de que toque renovar el tipo de interés de la hipoteca, yo llamo al banco (ING) y le digo que rebaje mi seguro de vida y el de mi mujer de forma que solo cubra el nuevo capital pendiente.

Si no llamas se aprovechan y te siguen cubriendo por el capital concedido. Si llamas te lo ajustan todos los años. Y ser nota mes a mes.

Llama y pregunta cual es el capital que tienes asegurado. Y asegúrate de no colgar el territorios hasta que la suma de tu capital asegurado y el de tu mujer sea igual al total del capital que te queda por pagar.

2./ Sí amortizas todos los años lo mismo da igual que lo hagas en cuota o en plazo. Al final el crédito se acaba pagando a la vez.

Espero que te sea útil.

Alvaro Musach dijo...

El corrector... asegúrate de no colgar el teléfono hasta que. ..etc...

Yo lo hago y funciona. Y también es ING.

No tiene sentido que ya solo tengas 100.000 y te sobre aseguren por 200.000

Yago dijo...

Hola Alvaro.

respecto a tu primer punto totalmente de acuerdo. Asi lo haré.

Pero respecto al punto 2º no te entiendo. Si por ejemplo en mi caso amortizo 5.000€ una vez al año durante 4 años (manteniendo los mismos tipos de interes pues no se que pasara con ellos) cancelando cuota se mantiene el plazo inicial de 29 años, pero cancelando tiempo el plazo se reduce unos 3 años hasta unos 26 años aproximadamente. No entiendo cuando dices que se acaba pagando a la vez con este caso que te planteo. Intuyo porque lo dices pero los excel que tengo me dan resultados diferentes en los 2 casos de amortizacion de cuota o tiempo.

Gracias en cualquier caso.

Saludos

Alvaro Musach dijo...

Es algo que trato de explicar en la entrada, pero creo que no se entiende bien. Pongo un ejemplo:

Pepe y Juan son vecinos. Ambos compran la casa a la vez y abren una hipoteca de 200.000 € a un plazo de 15 años por la cual pagan un interés del 3% constante lo cual les supone una cuota de 1.381€. Todo exactamente igual. Ambos pagarán 16.574 euros al año.

Resulta que los dos deciden que quieren ir amortizando poco a poco su hipoteca y ambos dos tienen la misma capacidad de ahorro. Así que deciden que entre lo que pagan de capital y lo que van a amortizar anticipadamente van a poner cada uno 25.000€ todos los años. Así el primer año deciden amortizar 8.426€ para que junto a los 16.269€ que pagan de cuotas les sumen los 25.000€ que querían dedicar a la casa.

Bien, pero resulta que Pepe amortiza en plazo y Juan en cuota.

A Pepe la cuota se le queda exactamente igual porque decidió amortizar en plazo... así que el próximo año amortizará de nuevo los mismos 8.426€. Y así todos los años hasta que se le agote. Supongamos que se le agota en 8 años (me lo invento).

A Juan la cuota le ha bajado a 1.317€, es decir que su cuota se le rebaja en 64€. Las cuotas de todo el año ahora suman 15.804€... como iba a dedicar a la casa 25.000€ el año que viene amortizará 9.196€ (la diferencia entre 25.000 y 15.804). Así que ha amortizado 770€ más que el año anterior.

Fíjate qué curioso y qué lógico... los 770€ que Juan tiene que amortizar de más, si los dividimos entre los 12 meses del año son justo los 64€ que se ahorró en la cuota. Es decir, que es cómo si lo que se ahorra por la bajada de su cuota lo guardase en una cajita... y al cabo del año se lo suma a los mismos 8.426€ que amortizó el primer año.

El tercer año pasa exactamente lo mismo. Pepe sigue con la misma cuota y amortiza los mismos 8.426€. A Juan le baja más aún la cuota... pero a cambio debe amortizar más para llegar a los mismos 25.000€. ¿Cuanto más?. Justo la misma cantidad que se ahorra en la cuota.

Y cuando sólo queda un año para que Pepe deje de pagar la hipoteca, gracias a que cada vez va pagando lo mismo pero recortando cuota, pasa una cosa curiosa: Juan paga una ridiculez aunque le quedan aún 7 años para acabar de amortizar el préstamo... pero cuando amortice al final del año se quedará sin deuda y recortará de golpe los 7 años.

Al final si los dos han hecho el mismo esfuerzo (25.000€ dedicados a la vivienda al año) los dos acaban de pagar la hipoteca al mismo tiempo.


Creo que así quedará claro, mucho mejor no sé explicarme. Ten en cuenta que el resultado debe ser justo entre banco y cliente. No puede ser de otra forma.

Yago dijo...

Entiendo tu explicación y es totalmente válida para cuando se amortiza totalmente el prestamo en menos años que los previstos inicialmente.

En mi caso las amortizaciones van a ser parciales y nunca llegarán a producir una cancelación total antes de los 29 años previstos de inicio, por lo que como seré muy mayor cuando termine de pagarla me interesa más cancelar cuota pues reduciré el incremento del diferencial sobre euribor que tengo en mi hipoteca, por el seguro personal.

Al final, es como dices, en mi caso concreto personalmente me da más tranquilidad quitarme por ejemplo 3 años de hipoteca cuando este alla por los 70 tacos, que ahorrarme 15 €/mes que seguro que me gastaré en tonterias y no dedicaré a ahorrar/invertir. Pero es un tema personal.

Te agradezco las explicaciones y no te doy más la lata.
Saludos

Anónimo dijo...

No veáis cómo me alegro de encontrar estos post. He tenido dos hipotecas a lo largo de mi vida y las dos las he amortizado en cuota a pesar de las opiniones del resto del universo.

Ahora la hipoteca que me queda es de 40.000€ 20 años al 3por ciento. Empecé con 120.000€ hace 6 años.

Qué hacemos? Pues amortizar hasta cubrir los 18.000€ de deducción. Emepece mi hipoteca creo que con 575 (mas o menos) y ahora pago 225€.

Entre medias me quede en el paro y luego volví a trabajar, se vive mejor con 350€ mas al mes. A que si?

Por ultimo, si cogéis los excel que OS dicen se ve claro. En mi caso amortice en cuota o plazo acabo en dos años y pico.

Los comentarios de que "fíjate es que te quedaran 20 años" no los entiendo. Cuando me queden los últimos 15000€ por ejemplo haré la ultima amortización y esos 18 años se convertirán en cero.

Al fin y alcano como alguien más arriba mencionó, es una cuestión psicológica. Mi compañero de trabajo "sudaba" de pensar en 20 años de hipoteca. Yo me angustio de pensar en 575€ todos los meses en lugar de 575€ - X

Y por ultimo, y dando la razón a la bondad de amortizar hipoteca que mencionabais en contra de supuestamente ahorrarlo e invertirlo. Me he pasado media vida oyendo comentarios tipo " que suerte tienes de tener la hipoteca pagada o tan poca hipoteca, bla bla" . eso de gente que ingresaba el doble que yo.

Algunos de esos siguen en aquella mi primera casa (aun con la hipoteca inicial)(vecinos) mientras yo estoy pagando esta con el alquiler que me genera la otra.

Es decir ... Y para mi y sólo para mi (cada uno tiene su psicología) mas vale pájaro en mano que ciento volando. Y la vida da muchas vueltas, te puedes ver en el paro, accidentados o miles de cosas y cuanta menos deuda mensual tengas mejor. Ah y el seguro de vida mio se reduce automáticamente cuando amortizó!! O sea que también. Da igual ahí cuota o plazo.

Saludos

Anónimo dijo...

Hola,

Una preguntilla si me retienen en el irpf 500euros x mucho q llegue a los 9040 mi amortizacion en la vivienda, lo maximo q me devolveran seran los 500, si esto es asi es un factor importantisimo a tener en cuenta.
saludos

Alvaro Musach dijo...

No estiy seguro al 100% porque no estoy en tu caso, pero creo que es como dices. Creo que nunca te van a devolver más dinero del que pagas. Así que si tu retención es de 500€ eso será lo máximo que recibirás vía deducción de vivienda.

De todos modos es fácil saberlo seguro: hazte con el programa PADRE de la Agencia Tributaria y haz la simulación. Es algo muy recomendable... instalarlo y jugar un poco con las herramientas que estén en nuestra mano.

ricardo leo dijo...

Hola a todos,

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Un saludo a todos.

Julian Martín dijo...

Muy interesante el post, a pesar de todo, creo que todo depende de la situación personal de cada uno. Hay muchos factores que afectan en el día a día de una familia. Tampoco es igual pensar que te puedes amortizar plazo quedándote 30 años que si te quedan 8 años. Así como la capacidad de rentabilidad personal de cada uno respecto al dinero ahorrado.

Anónimo dijo...

Que buen post! Solo tengo una duda... y es de un no-economista con limitado conocimiento financiero (acabo de descubrirte y que pena me ha dado que hayas cerrado el blog, estoy leyéndomelo todo poco a poco). Tu blog debería ser asignatura obligatoria en los colegios.

Hay alguna forma de saber que retorno economico te da una amortización de capital? No me refiero al coste de oportunidad de, por ejemplo, amortizar esa cantidad y no invertirlo en un fondo de inversión que te pudiera dar una rentabilidad de X%, sino mas bien a una cuenta del estilo...

En mi hipoteca a 20 anos voy a pagar un total de 50.000 euros de intereses (evidentemente, con los datos de hoy... diferencial y euribor) al señor banco.
Si amortizo hoy 10.000 euros en vez de meterlos en renta fija o en un fondo de inversión... me supone un ahorro de pongamos, 2.500 euros de intereses. Podría decir que esos 10.000 euros me generan una rentabilidad del 25%? (2.500/10.000e). Se que no tengo en cuenta la inflacion ni los cambios en el tipo de interés, así que no se si ni siquiera tiene sentido....

Gracias y perdón si estoy diciendo una barbaridad....

Jaime

Alvaro Musach dijo...

No. Esos 10.000 euros te darán la misma rentabilidad que el tipo de interés que te cobre el banco por tu hipoteca. No puedes decir que te evita 2.500€ de intereses y que el rendimiento es de 2.500/10.000.... porque (1) ese interés no es anulizado (y deberías anualizarlo) y (2) al final no recuperas tus 10.000€ invertidos.

Un consejo bueno es que utilices la fórmula TIR.NO.PER del excell. Te calcula el rendimiento anual para una inversión que te da rentas no periódicas. En la ayuda del excell lo explican bien:

En tu ejemplo pondrías la fecha en que metes los 10.000€ (escribirías en una columna la fecha y en otra -10.000€)... y luego debajo las fechas en las que te ahorras los intereses que sean (supongo que una vez al mes X€). No lo he hecho pero la lógica te dice que el rendimiento final debe ser el mismo TAE que el que te cobra el banco.

Un saludo,

Alvaro Musach dijo...

Cierro los comentarios en esta entrada ya que está entrando spam de empresas que ofrecen "créditos" de forma recurrente.